Ob sich die Investition in eine Immobilie auszahlt, hängt von vielen Faktoren ab. Ein Faktor, der oft unterschätzt wird, ist das Facility Management: die Bewirtschaftung einer Anlage. Sie verursacht rund 80 Prozent der Lebenszykluskosten einer Immobilie und beeinflusst damit erheblich die Wertschöpfung. Diese Werthebel sollten Investoren kennen.
Mietverträge und Heizkostenabrechnung, Gebäudereinigung und Energiemanagement, Green Building und Automatisierungstechnik – Facility Management ist heutzutage längst aus den Hausmeisterschuhen herausgewachsen. Immer mehr Firmen verstehen sich als Full-Service-Dienstleister. Sie übernehmen die komplette technische, kaufmännische und infrastrukturelle Objektverwaltung. Einige Anbieter stehen ihren Auftraggebern sogar in der Planungs- und Bauphase der Immobilie zur Seite. Sie weisen auf eventuelle Baumängel hin und beheben sie, bevor sie teuer werden.
Betriebskosten halbieren
Investoren sind daher gut beraten, ihren Facility Manager mit Bedacht zu wählen. Aufgrund ihres umfangreichen Aufgabenspektrums beeinflussen die Verwalter erheblich die zu erwartende Rendite. Denn was vielen Bauträger und Geldgebern nicht bewusst ist: Für die Projektierung, den Bau oder den Kauf eines Objektes fallen im Durchschnitt nur rund 20 Prozent aller Kosten an, die im Lebenszyklus einer Immobilien entstehen. Der große Rest wird in der Nutzungsphase verursacht, die maßgeblich durch die Qualität der Immobilienverwaltung geprägt wird. Summa summarum können bis zu 30 Prozent der Betriebskosten durch professionelles Facility Management eingespart werden. In einigen Fällen sind sogar 50 Prozent möglich. Doch um dieses Einsparpotenzial zu heben, ist Expertise gefragt. Eine gute Wahl sind Dienstleister, die seit mehr als 10 Jahre im Facility Management etabliert sind und sich mit fortschrittlichen Energie- und Lüftungssystemen genauso gut auskennen wie mit automatisierter Gebäudetechnik. Denn die Einbindung moderner Technik stellt einen der größten Werthebel im Immobilienmanagement dar:
Werthebel 1: Automatisierung
Ein hoher Standardisierungs- und Automatisierungsgrad vereinfacht Betriebsabläufe, beschleunigt Prozesse und erhöht damit enorm die Effizienz aller anfallenden Verwaltungsaufgaben. Das Spektrum reicht vom Mähroboter über digital gesteuerte Lüftungs- und Heizanlagen bis hin zu komplett vernetzten Bewirtschaftungsmanagement. Soll die Heizung zum Beispiel um 5 Uhr morgens anspringen, kann der Gebäudemanager sie per Mausklick darauf programmieren. Liegt eine Störung der Lüftungsanlage vor, wird der Gebäudeservice automatisch darüber informiert und kann eine Reparatur beauftragen. Außerdem lässt sich der Energieverbrauch mit Hilfe zentraler Steuerungstechnik detailliert erfassen und auswerten. Die technischen Grundlagen werden idealerweise schon in der Bauphase des Gebäudes geschaffen. Wenn nicht, bringen moderne Dienstleister das Netzwerk kurzerhand mit. Insgesamt lassen sich die Kosten in der Gebäudebewirtschaftung durch Automatisierung zwischen 30 und 50 Prozent reduzieren.
Werthebel 2: Versicherungsprämien, Energie und Breitband
Ein weiterer Kostentreiber in der Nutzungsphase einer Immobilie sind Versicherungsprämien, die jährlich vom Besitzer bedient werden müssen – sei es die Gebäude- oder Brandschutzversicherung. Je nach Objekt und Vertragsbedingungen lassen sich die Kosten in diesem Bereich um bis zu 50 Prozent senken. Viele Gebäudeverwalter arbeiten jedoch auf Provisionsbasis fest mit einem Anbieter zusammen und sind deshalb bei der Tarifwahl wenig flexibel. FM-Dienstleister, die den gesamten Markt berücksichtigen, können bessere Konditionen herausholen. Bei der DSL-, Gas- und Stromversorgung sollten zudem langjährige Rahmenverträge vorliegen. Durch das hohe Einkaufsvolumen lassen sich die Beschaffungskosten reduzieren.
Werthebel 3: Energiemanagement
Regenerative Energiekonzepte sind ein schlagkräftiges Argument, wenn es um die Vermarktung eines Wohn- oder Gewerbeobjektes geht. Darüber hinaus machen sie das Immobilieninvestment zukunftsfähig, denn schon heute schreibt der
Gesetzgeber bei Neubauten 30 Prozent erneuerbare Energiegewinnung vor. Dieser Anteil wird künftig weiter steigen. Das stellt Facility Manager, die oft auch Lösungen rund ums Energiemanagement liefern, vor neue Herausforderungen. Vor allem geht es darum, die Energiewende wirtschaftlich umzusetzen.
Doch Profis geben sich damit nicht zufrieden. Ob Biomassekraftwerk, Mikro-BHKW oder Solarstromspeicher – wird das richtige Energiesystem mit dem richtigen Gebäude zusammengebracht und das breite Spektrum staatlicher Förderungen ausgeschöpft, lassen sich regenerative Energiekonzepte auf die Beine stellen, die sich nicht nur rechnen, sondern den Ertrag des Investors maximieren.
Werthebel 4: Kostenfallen aufdecken
Um alle Werthebel zu nutzen, sollte das Facility Management bereits in die Gebäudeplanung miteinbezogen werden. Je früher der beauftragte Dienstleister mit am Tisch sitzt, desto effizienter kann das Objekt gebaut und betrieben werden. Zunächst gilt es, mit dem Architekten den Bauplan zu prüfen: Wo lassen sich Flächen ökonomischer nutzen, wie können Wege verkürzt und die Bewirtschaftung effizienter gestaltet werden? Jeder eingesparte Quadrat- und Fußmeter schlägt sich in barer Münze nieder. Besonders viel Geld sparen sich Kapitalgeber, wenn die Bewirtschaftungsexperten auf der Baustelle Kostenfallen und drohende Baumängel aufdecken, zum Beispiel XX oder XX. Fehlplanungen wie diese in dieser frühen Phase zu beheben, sind für den Investor um ein Vielfaches günstiger als später die Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer zu bedienen.
Qualität = Werterhalt und Wertsteigerung
Aus all diesen Gründen sollten Anleger die Wahl des Facility Managers nicht dem Zufall überlassen. Umso erfahrener das Unternehmen ist, desto mehr Einsparpotenzial lässt sich in der Immobilienverwaltung heben. Ein Qualitätsindikator sind unter anderem TÜV-Zertifizierungen, sei es gemäß ISO 9001: 2008 oder nach GEFMA 710 und 720. Nur wenige Branchenvertreter können beide Prüfsiegel vorweisen. Sie werden nur ausgestellt, wenn das Qualitätsmanagement höchsten Ansprüchen genügt. Investoren gibt die Doppelzertifizierung zumindest einen ersten Anhaltspunkt dafür, ob sie es mit Profis zu tun zu haben oder nicht.