Bereits mit Wirkung zum 13. Juni 2014 (BGBl. I 2013, S. 3642 ff.) wurde für Haustürgeschäfte und Geschäfte, die im Fernabsatz abgeschlossen werden, ein neues Verbraucherschutzrecht geschaffen. Jene Regelungen sind auch bei der Vermietung von Wohnraum von Interesse, auch und gerade für Sondereigentums- und Mietverwalter.
Grundsätzlich soll auch der (werdende) Wohnraummieter vor Überrumpelung und psychischem Druck geschützt werden.
Die Regelungen der Informationspflichten und der Widerrufsrechte gelten (mit wenigen Einschränkungen) aber immer nur dann, wenn es sich um einen Verbrauchervertrag handelt, der eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand hat.
Die entscheidenden §§ 312 ff. BGB gelten gem. § 312 Abs. 1 BGB zunächst nur für „Verbraucherverträge“ i. S. des § 310 Abs. 3 BGB, also für Verträge zwischen einem Unternehmer (i. S. des § 14 BGB) und einem Verbraucher (i. S. des § 13 BGB).
Ein Wohnraummieter gilt dabei offensichtlich als Verbraucher (i. S. des § 13 BGB).
Nicht jeder Vermieter von Wohnraum ist aber Unternehmer, selbst wenn das Ziel der Vermietungstätigkeit die nachhaltige Erzielung von Einkünften ist. Denn der Erwerb von Wohnräumen als „Geldanlage“ alleine stellt noch keine gewerbliche Tätigkeit dar. Entscheidend ist vielmehr, ob die Vermietertätigkeit mit Büro und Organisation verbunden ist, eben ähnlich einem planmäßigen Geschäftsbetrieb eingerichtet ist.
Miet- und Sondereigentumsverwalter im besonderen Interesse
Vorsicht ist allerdings für den Miet- und Sondereigentumsverwalter geboten. Denn in Rechtsprechung und Literatur gilt in Fällen der vorgeschalteten Miet- oder Sondereigentumsverwaltung vereinzelt nicht die Unternehmereigenschaft des Vermieters, sondern die des Miet- oder Sondereigentumsverwalters. Schon aus Gründen der Sorgfalt ist diesem Personenkreis demnach anzuraten, die Regelungen zum Verbraucherschutz genau einzuhalten.
Weitere Voraussetzung ist eine entgeltliche Leistung des Unternehmers. Relativ eindeutig ist dieses Kriterium zu bejahen beim Abschluss eines Wohnraummietvertrages, in welchem der Mieter verpflichtet wird, den vereinbarten Mietzins zu zahlen oder einer Mieterhöhungsvereinbarung, wobei die Begründung von Wohnraummietverhältnissen in den meisten Situationen (bei vorheriger Besichtigung) aus dem Anwendungsbereich ausdrücklich ausgenommen wurde, § 312 Abs. 4 BGB.
Aber auch auf eine Vereinbarung zur Mietminderung oder auf einen Aufhebungsvertrag sind die Verbraucherschutzvorschriften anwendbar, auch wenn auf den ersten Blick eine entgeltliche Leistung des Vermieters in diesen Fällen gar nicht vorliegt. Denn auch der Mieter soll nach dem Willen des Gesetzgebers vor einer Überrumpelung geschützt werden, daher nennt die Gesetzesbegründung als Beispiel gerade den Aufhebungsvertrag.
Belehrung über Fristen und Widerrufsrecht
Neben der kaum zu überprüfenden Verpflichtung, bei Telefonanrufen die Identität des Anrufers und den Zweck des Anrufes zu Beginn des Gespräches zu nennen, hat nunmehr der Vermieter die Pflicht, den Verbraucher auch entsprechend zu belehren. Die Belehrung muss Bedingungen, Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechtes, einschließlich der Voraussetzungen für den Wertersatz gemäß § 357 Abs. 8 BGB umfassen, auf das Muster-Widerrufsformular, welches dem Art. 246a EGBGB als Anlage 2 beigefügt ist, verweisen, und auch darüber informieren, unter welchen Voraussetzungen das Widerrufsrechtes erlischt. Die Rechtsfolgen bei einer fehlerhaften Belehrung sind äußerst weitreichend: z.B. läuft dann die 14-tägige Widerrufsfrist gar nicht erst an.
Erweitert wurde das Widerrufsrecht dahin gehend, dass insbesondere das frühere „Haustürgeschäft“ auf sämtliche „außerhalb von Geschäftsräumen“ geschlossenen Verträge ausgeweitet wurde. Geschäftsräume im Sinne dieser Vorschriften sind demnach unbewegliche Gewerberäume, in denen der Unternehmer seine Tätigkeit dauerhaft ausübt und bewegliche Gewerberäume, in denen der Unternehmer seine Tätigkeit für gewöhnlich ausübt. Damit stehen dem Wohnraummieter Widerrufsrechte in den meisten Fällen zu
Widerrufsfrist
Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage und beginnt nicht bevor der Wohnraummieter von Vermieter (Miet- oder Sondereigentumsverwalter) entsprechend Art. 246 § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB über sein Widerrufsrecht belehrt wurde.
Erfolgt die Belehrung nicht oder nicht richtig, kann der Mieter – in Abänderung der bisherigen Rechtslage, den Vertrag nicht endlos, sondern „nur“ noch bis zu zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss widerrufen.
Bei einem Aufhebungsvertrag hingegen kann das Widerrufsrecht beispielsweise vorzeitig erlöschen, etwa wenn das vom Vermieter zu zahlende Entgelt geflossen ist.
Rechtsfolgen eines wirksamen Widerrufs
Nach § 357 BGB sind nach der wirksamen Ausübung des Widerrufsrechts die jeweils empfangenen Leistungen zurück zu gewähren. Bei einem Mietvertrag bedeutet dies also, dass der Vermieter dem Verbraucher die gezahlte Miete und der Verbraucher dem Vermieter den Mietgegenstand zurückzugeben hat. Beim Widerruf eines Aufhebungsvertrages wäre folglich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Besitz an der Mietsache wieder einzuräumen und der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter eine etwa gezahlte Abstandszahlung für die Aufhebung des Mietvertrages zu erstatten.
Fazit
Zusammenfassend zeigt sich, dass – neben dem gewerblich handelnden Vermieter – Miet- und Sondereigentumsverwalter besondere Vorsicht bei vertraglichen Gestaltungen mit Wohnraummieter walten lassen sollten. Kommt dieser Personenkreis seinen Verpflichtungen nicht nach, kann ein Wohnraummieter unter Umständen noch 12 Monate und 14 Tage nach Abschluss der Vereinbarung wirksam widerrufen und ist nicht verpflichtet, Wertersatz für die zurückliegende Zeit zu erstatten. Besonderes Erschwernis kann dann noch sein, wenn im Rahmen des Austausches der erhaltenen Leistungen ein Vermieter verpflichtet ist, den längst wieder vermieteten Wohnraum für den widerrufenden Altmieter zur Verfügu